Sismo en propiedad horizontal: qué debe hacer la administración (antes, durante y después)
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Sismo en propiedad horizontal: qué debe hacer la administración (antes, durante y después)
Tiempo de lectura: ~10 min · Categoría: Law / Productivity
El terremoto del 10 de agosto de 2026 con magnitud 7,4, con epicentro en el Chocó, se sintió en Bogotá, Cali, Medellín, Manizales y Pereira, y dejó a miles de copropiedades preguntándose qué hacer. Esta es una guía práctica, con tiempos y medidas concretas, sobre las responsabilidades del administrador y del consejo antes, durante y después de un sismo.
Un recordatorio que llegó de golpe
Colombia es un país sísmico, pero la mayoría de las copropiedades solo piensa en el tema cuando la tierra ya se movió. El sismo de agosto lo dejó claro: edificios evacuados a medianoche, residentes sin saber si podían volver a entrar, administradores buscando la póliza que nadie recordaba dónde estaba y cadenas de WhatsApp llenas de rumores.
La diferencia entre una copropiedad que responde con orden y otra que entra en pánico no es la suerte: es la preparación y la capacidad de ejecutar y documentar en medio de la emergencia. Veamos qué hacer en cada momento.
ANTES del sismo: la preparación que salva
La gestión del riesgo no empieza el día del temblor. El administrador y el consejo deberían tener, antes de cualquier emergencia:
- Un plan de emergencia y contingencia con rutas de evacuación señalizadas, punto de encuentro definido y brigadas conformadas.
- Simulacros periódicos, para que residentes y personal (portería, aseo) sepan qué hacer sin pensarlo.
- La póliza de áreas comunes vigente y a la mano. La Ley 675 de 2001 (art. 15) obliga a que la copropiedad tenga seguro contra incendio y terremoto sobre los bienes comunes asegurables (estructura, cimientos, fachadas, cubiertas e instalaciones comunes). Una póliza vencida en el momento del sismo es una catástrofe encima de la catástrofe.
- Mantenimiento estructural al día, con historial de revisiones a elementos críticos.
- Datos de contacto actualizados de todos los residentes, para poder comunicarse de inmediato.
Clave: el 75% de las edificaciones de Bogotá se consideran vulnerables ante un gran sismo. La preparación no es opcional; es parte del deber del administrador de cuidar los bienes comunes (art. 51, Ley 675).
DURANTE el sismo: segundos que importan
Mientras la tierra se mueve (rara vez más de 60 segundos):
- Agáchese, cúbrase y agárrese. Protéjase bajo una estructura firme; cúbrase la cabeza.
- No use los ascensores. Nunca, durante un sismo.
- No corra hacia las escaleras mientras hay movimiento: es cuando ocurren caídas y aglomeraciones peligrosas. Evacúe cuando el movimiento pare.
- Aléjese de ventanas, fachadas y objetos que puedan caer.
El personal de portería y las brigadas deben conocer esto de antemano: en plena emergencia no hay tiempo de improvisar.
DESPUÉS del sismo: la hoja de ruta de la administración
Aquí es donde la administración se juega su gestión. Un orden sugerido por tiempos:
Primeros minutos
- Evacuar por las rutas hacia el punto de encuentro y hacer conteo de personas. Las personas primero, siempre.
- Cerrar el gas y cortar la energía si se percibe olor a gas o daño en instalaciones.
- No permitir el reingreso hasta verificar condiciones mínimas de seguridad.
Primeras horas
- Inspección visual de daños en zonas comunes: grietas en columnas y muros estructurales, fachadas, cubiertas, escaleras.
- Reportar a las autoridades de gestión del riesgo si hay daño estructural: Línea 123 / IDIGER en Bogotá, DAGRD en Medellín, o la oficina de gestión del riesgo local. Ingenieros de estas entidades (y de Camacol) evalúan el riesgo.
- No autorizar el reingreso a zonas con daño estructural hasta que haya evaluación técnica. Esta es una responsabilidad directa del administrador.
- Documentar todo con fotos y videos (de forma segura), fechados. Serán la prueba para el seguro.
Primeros días
- Reportar el siniestro a la aseguradora y activar la póliza de áreas comunes. Es el administrador quien presenta la reclamación por daños en bienes comunes (ascensores, fachadas, escaleras, parqueaderos, áreas sociales, subestaciones eléctricas) y solicita la inspección y el avalúo. Hágalo pronto: aunque la ley no fija un plazo único, las pólizas sí exigen reportar sin demora.
- Revisar coberturas adicionales, como alojamiento temporal, si están estipuladas en el contrato.
- Convocar al consejo o a la asamblea si se requieren reparaciones y una cuota extraordinaria. Ojo: la indemnización del seguro debe destinarse, de forma prioritaria, a la reconstrucción del edificio (art. 15, Ley 675).
- Mantener informada a la comunidad con hechos verificados, no rumores.
Dos preguntas que van a estallar en el chat del edificio
“¿Nos pueden suspender la cuota de administración por el sismo?” Ninguna autoridad (ni la Secretaría del Hábitat ni la alcaldía) puede ordenar suspender, reducir o exonerar las cuotas de administración. Esa decisión corresponde exclusivamente a los órganos de la copropiedad —la asamblea y el consejo— conforme a la Ley 675. Es un tema para tratar con transparencia, no para zanjar por chat.
“Mi apartamento quedó inhabitable, ¿sigo pagando arriendo?” Es una relación entre propietario e inquilino, no de la copropiedad. Si el inmueble quedó totalmente destruido, el contrato de arrendamiento termina; si el daño es parcial y afecta la habitabilidad, el inquilino puede pedir la terminación o una reducción del canon, documentando el daño. Ante desacuerdos, cabe la conciliación.
Cómo Propiman ayuda a responder (y a documentar) una emergencia
En una emergencia, dos cosas fallan: la comunicación y la evidencia. Propiman ayuda con ambas:
- Comunicación inmediata y por rol: notificar a todos los residentes al instante —punto de encuentro, instrucciones, estado del edificio— sin depender de un grupo de WhatsApp lleno de rumores.
- Documentación con trazabilidad: registrar el estado del edificio, las inspecciones y los daños con fecha y evidencia, listos para la reclamación al seguro y para la rendición de cuentas.
- Historial de mantenimiento y de la póliza a la mano, para saber en segundos si el seguro está vigente y cuándo fue la última revisión estructural.
- Convocatoria y actas ordenadas para el consejo o la asamblea extraordinaria que definan las reparaciones y su financiación.
Cuando la tierra se mueve, tener la información centralizada y demostrable deja de ser una comodidad: es parte de proteger a la comunidad.
Importante: Este contenido es informativo y de carácter general; no constituye asesoría legal, técnica ni de seguros. Ante daños, siga las instrucciones de las autoridades de gestión del riesgo y de su aseguradora, y consulte a profesionales. Los procedimientos concretos dependen de la póliza contratada y del reglamento de cada copropiedad.
En resumen
- Antes: plan de emergencia, simulacros, póliza de terremoto vigente (art. 15, Ley 675) y mantenimiento al día.
- Durante: agacharse, cubrirse, agarrarse; nunca el ascensor; evacuar solo cuando pare el movimiento.
- Después: personas primero, no reingresar sin evaluación técnica, reportar a IDIGER/DAGRD, documentar y activar la póliza.
- Las cuotas no las suspende ninguna autoridad: lo decide la asamblea.
La tesis: en una emergencia, la administración que responde bien no es la que reacciona más rápido, sino la que se preparó y puede probar cada decisión que tomó.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio que mi conjunto tenga seguro contra terremoto? Sí. La Ley 675 de 2001 (art. 15) obliga a asegurar los bienes comunes asegurables contra incendio y terremoto. La indemnización se destina, de forma prioritaria, a la reconstrucción.
¿Quién presenta la reclamación al seguro tras un sismo? El administrador, por los daños en bienes comunes (ascensores, fachadas, escaleras, áreas sociales, subestaciones). Cada propietario gestiona por separado la póliza de su unidad privada, si la tiene.
¿Puedo volver a mi apartamento después del sismo? Solo cuando se hayan verificado condiciones de seguridad. Si hay daño estructural, el administrador no debe autorizar el reingreso hasta que haya una evaluación técnica de las autoridades competentes.
¿A quién reporto grietas o daños estructurales? A la línea de emergencias y a la entidad de gestión del riesgo: 123 / IDIGER en Bogotá, DAGRD en Medellín, o la oficina local correspondiente. Documente con fotos antes de reportar.
¿La administración puede rebajar la cuota por el sismo? Ninguna autoridad puede ordenarlo; es una decisión de la asamblea o el consejo, conforme a la Ley 675.
¿Tu copropiedad está lista para la próxima emergencia? Centraliza la comunicación, la póliza y la documentación para responder con orden cuando más importa.
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Este contenido es informativo y de carácter general; no constituye asesoría legal, técnica ni de seguros, ni sustituye las instrucciones de las autoridades ni la revisión del reglamento y la póliza de cada copropiedad. Escríbenos a info@propiman.com.
